La rénovation thermique du parc locatif privé en suspens

Le 06 avril 2009 par Victor Roux-Goeken
Imprimer Twitter Facebook Linkedin Google Plus Email
thermographie ok
thermographie ok

Le résidentiel locatif privé est-il le parent pauvre de la rénovation thermique? L’éco-PTZ et le crédit d’impôt «développement durable» font la part belle aux propriétaires. Et la question du partage des coûts des travaux entre propriétaire et locataire n’est pas réglée. Même si le projet de loi «Grenelle I» et la récente loi Boutin sur le logement s’intéressent à la question.

Comment améliorer la performance énergétique du parc locatif privé? La question est d’importance, le secteur cumulant les obstacles et le sujet ayant été peu médiatisé, sinon abordé, lors du Grenelle.

Selon une étude de l’Ademe parue début février (1), ce parc immobilier représente 21% des résidences principales en France. 74% de ces bâtiments ayant été construits avant 1974, année de la première réglementation thermique, ils ont une consommation d’énergie supérieure à la moyenne. Un propriétaire-bailleur possède en moyenne trois logements loués, ce qui ne facilite pas la décision.

«La problématique est particulière en raison de la nature majoritairement collective des immeubles locatifs. Dans un secteur privé, la décision de réaliser des travaux de rénovation doit être approuvée par la copropriété», indique Philippe Pelletier, président du Comité stratégique du plan Bâtiment du Grenelle de l’environnement, ancien président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et qui pilotait le comité opérationnel du Grenelle sur la rénovation énergétique des bâtiments existants. La question de la majorité nécessaire pour décider des travaux, au sein d’une copropriété, devra donc être examinée.

Ensuite qui, du locataire ou du propriétaire, bénéficiera des économies d’énergie générées par les travaux de rénovation thermique? Une manière politiquement correcte de demander qui paiera les travaux: le propriétaire, dont l’intérêt de voir la facture énergétique de son locataire réduite est quasi nul? ou le locataire, qui voit mal pourquoi il paierait pour améliorer un logement qui ne lui appartient pas, par définition.

Le sujet est mentionné dans le projet de loi Grenelle I (2). «L’Etat incitera les bailleurs et les associations de locataires à engager une concertation pour déterminer les modalités de partage des économies d’énergie réalisées par ces [travaux]». Le gouvernement devra rendre compte de l’état de la concertation au Parlement dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi. Ce qui pourra prendre un certain temps, la seconde lecture du Grenelle I n’étant toujours pas prévue au calendrier parlementaire.

Dans son étude, l’Ademe propose que 75% des gains soit alloués au propriétaire. Toutefois, la loi Boutin sur le logement, adoptée le 19 février par le Parlement (3), prévoit une «participation [du locataire], limitée au maximum à 15 ans (…) dont le montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.» Sur 100 euros d’économie de charges annuelles, le locataire n’en conserverait donc au mieux que 50. Une disposition qui reste à mettre en œuvre.

Elle ne le sera «qu’à condition que les travaux aient bien été réalisés, et seulement si une diminution des charges est constatée, explique Paul Philippot, conseiller juridique à l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Mais la question de la prise en compte de la hausse du coût de l’énergie, qui influera sur le partage des gains, n’est pas réglée». En décembre dernier, la ministre du logement Christine Boutin a confié au président de l’UNPI Jean Perrin une mission d’analyse sur le sujet. Un rapport d’étape a déjà été rendu courant mars, avant le rapport final prévu cet été. L’UNPI propose notamment que l’Ademe établisse un taux forfaitaire, fixé par arrêté, de réduction de la dépense énergétique en fonction des travaux réalisés.

Pour Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL), le locataire ne devrait pas avoir à payer les coûts des travaux. «Une fois que des travaux auront été réalisés sur un immeuble, sa valeur locative augmentera, et donc son loyer, au bénéfice du propriétaire». Michel Fréchet rappelle qu’en 8 ans, les loyers ont augmenté en moyenne d’au moins un tiers. «Certains ont eu l’occasion de se constituer un matelas intéressant. Il y aurait eu largement de quoi investir. Maintenant que nous sommes en crise économique et écologique, on s’y met à marche forcée, en demandant à tout le monde, et aux locataires, de mettre la main au porte-monnaie».

(1) «Réhabilitation du parc locatif privé: avec les nouveaux mécanismes de financements issus du Grenelle, un système gagnant-gagnant propriétaire-locataire», Stratégie & études n° 18, 2 février 2009
(2) Article 5 du projet de loi de programmation relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement
(3) Article 119 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion


A suivre dans l'actualité :

Sites du groupe

Le blog de Red-on-line HSE Compliance HSE Vigilance HSE Monitor

Les cookies assurent le bon fonctionnnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookies.

OK

En savoir plus